竣工同時売却を実現する、着工前の早期ブランド構築と出口戦略

高級賃貸からライフスタイルホテルへの計画転換。その理由は利回り4%以上の差を生むホテル企画運営モデル

当初、この土地は高級賃貸マンションとして計画されていました。これまで多くの賃貸マンション開発で成功を納めてきたクライアント様が高級賃貸マンションを建設する予定でしたが、より収益性が高い企画ができないかと検討している中で、弊社に「ホテルでの企画運営は可能か」とご相談いただきました。

このクライアント様は、過去に弊社が企画運営を任せていただいた東京の東神田Hostel KIKKA（売却済み）、福岡の春吉Hotel Mei（売却済み）の成果をご評価いただき、今回のお声かけでありました。

新富町という立地は、弊社が創業初期の民泊物件での実績、また高稼働率の実績がある「Hotel Vintage入船」(弊社運営中)のすぐ近くであり、インバウンドのニーズの高まりや円安の影響を考えても、非常に事業性の高い場所です。

この土地で弊社が企画・運営するホテルであれば、当初の賃貸マンション計画よりも4%以上も高い利回りが期待できます。

今回クライアント様は、すでに賃貸マンションプランでの設計契約が既に終わっていたにも関わらず、計画を変更しホテル建設へと梶を切りました。
2019年11月に竣工と同時に売却を実現した福岡のHotelMeiが当初の計画数値から1.3倍の売上・利益を獲得している状況（開発者もホルダーも運営会社もWin- Win-Winの状況であること）、小中規模ホテルの可能性や、これまでの弊社の実績を高く評価いただいた背景があったと考えております。こうして新富町プロジェクトは、ライフスタイルホテル(デザイン性が高い付加価値のあるホテル)の企画としてスタートしました。

ホテルブランド構築に向け共通言語化を入念に

今回のプロジェクトで最も重要な目標の一つに「竣工と同時にホテルの売却」があります。

このクライアント様と過去に取り組んだ福岡のHotel Meiでも竣工と同時にホテルの売却に成功しており、新富町でも同様に早期に売却先を確保する戦略でプロジェクトを進めていくことになりました。

竣工同時売却で重要なことは、計画の早い段階から投資家への売却のアプローチをすることです。そのために必要なことは、ホテルのイメージができるブランドの構築です。当プロジェクトでは、実施設計段階からブランディングチームを設け、コンセプトづくりやホテル名、ロゴデザインなど、ブランドの根幹となるアウトプットづくりも入念に取り組んでいます。

通常、土地取得から設計、建築確認、着工、現場管理等、プロジェクトが走り出してから建物が完成するまで、多岐にわたる検討事項があり、ほとんどのプロジェクトでは、こうしたブランド構築に向けた取り組みは後回しになり、初期段階でコンセプト作りに注力することがなかなかできません。

しかしながら、昨今の投資家が求める物件の傾向は、小規模でもコンセプトやブランディングがしっかりと作られており、宿泊者の感動体験を高める工夫がなされているホテルです。

大手のホテルやチェーン展開するホテルでは、固定化したブランド展開により現場の納期とブランディングを両立しています。しかし、小中規模のホテルでは、プロジェクトごとにブランド構築を行うことは容易ではありません。

ここにチャレンジしているのが弊社7gardenであり、竣工同時売却を成功させるべく、初期段階からブランド構築を行います。

ペルソナやコンセプトが固めることで、プロジェクト全体の共通言語が作られます。これは、ホテルの内外装のマテリアルやインテリアデザインの選定にも直結し、宿泊者の感動体験を高める世界観作りにとても重要なポイントです。

だからこそ、弊社では初期段階から、内装のグレードアップや家具家電の予算どりと同様に、ブランド構築に必要なリソース確保のための予算配分を提案しています。結果的に、専門のクリエイターを早期から確保し、着工する頃には宿泊者のUXが細部まで考えられたホテル企画として、投資家へのアプローチが可能になります。

売却後の運営まで責任をもち、各ステークホルダーへの価値提供をする7garden

7gardenが大切にしているのは、物件の各フェーズごとのステークホルダーに対して、それぞれに価値を提供することです。

今回のようなプロジェクトでは、ディベロッパー様、購入する投資家様、どちらかが沢山得をするではなく、双方に価値が提供できるもの、事業性、持続性の高いホテルを作らなくてはと考えています。

そして私たちは、ホテルの企画・開発の支援だけでなく、売却先のマッチングも担うこともあります。

これは、日頃から多くの投資家と市場のニーズを把握し、どんなホテルを所有したいか？を理解していることが他社にはない強みだと思っています。投資家は長期保有を前提とし、宿泊者のニーズや感度も高く、解像度高く捉えているため、物件取得時においては、明確なコンセプトやシミュレーションの蓋然性の高さを重要視します。

その投資家ニーズと、ディベロッパーのニーズのバランスを取りながら選ばれるホテルの企画・開発・運営を行っています。

弊社では、これまで10以上の自社企画・運営施設と100以上の宿泊施設のDX支援を通じて、マーケットの時流や、小中規模のライフスタイルホテルの勝ち筋を見極めてきました。

実際に現場に立ち続け、ユーザーのニーズを肌で感じているからこそ細かいPDCAが回すことができます。そのノウハウと知見を商品企画や数字づくりまで昇華させられるのが、オペレーション事業を担う私たちの強みです。作って終わりではなく、投資家の方に安心して長期保有いただく。売却後、ホテルのオーナーが変わってもお客様に選ばれる続けるホテルであるべく責任をもって価値提供を続けてまいります。